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¿Qué son las cláusulas abusivas hipotecas?
Las cláusulas abusivas hipotecas son condiciones impuestas por bancos y entidades financieras que resultan desequilibradas, injustas y contrarias a los derechos de las personas. Nos encontramos en un ámbito muy concreto, y es la desigual situación que existe entre la entidad bancaria y quien pretende obtener un préstamo hipotecario.
Independientemente de los conocimientos de la persona o personas que solicitan el préstamo, la entidad bancaria cuenta con más recursos. Tiene en su estructura departamento jurídico, abogados, asesores, y una dilatada experiencia en el ámbito. Eso son muchas personas con conocimientos especializados puestos a prueba a diario. La mayoría de las personas firmará una o dos hipotecas en su vida. Una entidad bancaria firma cientos a diario.
Es el banco quien redacta esas cláusulas abusivas en hipotecas, las inserta en la escritura de préstamo y las impone a los particulares. Suelen estar redactadas con un lenguaje jurídico complejo y poco accesible para los consumidores comunes, lo que dificulta su plena comprensión. Además, a menudo se ocultan entre una maraña de términos y condiciones, lo que hace que pasen desapercibidas durante la firma del contrato. Muchas no son comprensibles ni por los notarios. Y éstos, si no quieren incluir algunas cláusulas en las escrituras que firman, ven cómo el banco se lleva ese trabajo a otra notaría.
Es evidente la desigualdad de armas.
Los bancos llevan años imponiendo condiciones y cláusulas abusivas en hipotecas y otros contratos desde hace años, aparentando (sólo) cumplir la ley. Las sentencias de jueces y tribunales españoles han generado gran incertidumbre, con contradicciones en muchas ocasiones. El Tribunal Supremo ha mantenido muchas veces un criterio «pro-banco» contrario a los derechos de los consumidores. Se ha provocado incertidumbre, retraso en la justicia, y favorecido esos abusos por las entidades bancarias. No se le ha curado del todo.
Ha tenido que ser el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) quien ha «llamado al orden» al Tribunal Supremo español en varias ocasiones. Le ha obligado a acatar su interpretación de la normativa europea de protección a los consumidores.
Desde 2020, la jurisprudencia del TJUE deja poco margen para la duda, reforzándose en marzo de 2023. Contamos con unas sentencias que nos demuestran lo amplia que es la protección de los derechos de los consumidores en Europa. Y que España, incluidos sus jueces y tribunales, debe cumplir con ese elevado nivel de protección.
Cláusulas abusivas hipotecas: ejemplos
Los préstamos hipotecarios son muy complejos, con una regulación difícil que abarca ámbitos muy diversos: derecho civil, derecho hipotecario, derecho procesal, protección de consumidores y usuarios, ejecución de la garantía hipotecaria… Es fundamental comprender plenamente los términos y condiciones que rigen estos contratos. Desafortunadamente, las cláusulas abusivas en hipotecas suelen redactarse para pasar desapercibidas, dejando a los prestatarios en una situación de desventaja y vulnerabilidad.
Como posibles ejemplos podemos encontrar las siguientes:
- las cláusulas de vencimiento anticipado: en ellas, el banco reclama la totalidad de la deuda ante el impago de un determinado número (bajo) de cuotas. No permiten poner al día el préstamo pagando lo que se debe,
- las de imputación de todos los gastos e impuestos derivados del préstamo hipotecario: un clásico que pretende que los consumidores paguen por todo. Pero la ley señala claramente quién debe pagar qué (y no siempre es el consumidor),
- las cláusulas suelo, por las que, aunque bajara el tipo de interés aplicable, el banco se garantizaba siempre un mínimo bastante elevado,
- las de renuncia al tanteo y retracto: el banco podía vender el crédito a un tercero sin comunicarlo al consumidor, sin dar oportunidad a que éste pague ese importe y se libere de la hipoteca,
- las tasas de interés desproporcionadas: también llamadas «intereses usurarios«, por las que el banco cobraba un interés mucho más elevado del habitual para la operación,
- de redondeo de intereses: el banco se reserva la posibilidad de redondear los intereses a su favor, generando un perjuicio económico para el prestatario,
- la imposición de avales solidarios a familiares y parientes, aumentando el riesgo y la responsabilidad de las personas de forma indebida,
- las comisiones de apertura, por las que el banco cobra al consumidor una cantidad por «hacerle el favor» de concederle el préstamo,
- la imposición de seguros junto al préstamo hipotecario. Los más frecuentes son los de protección de pagos o los de vida. En muchos casos se incluyen en el capital del propio préstamo hipotecario, incrementando los intereses a pagar durante todo la vida del préstamo.
Cláusulas como estas son utilizadas por las entidades financieras para obtener beneficios económicos a costa de los consumidores, generando un desequilibrio en la relación contractual.
Es importante tener en cuenta que esta lista no es exhaustiva. Existen otras cláusulas abusivas en hipotecas que pueden perjudicar los derechos y garantías del consumidor. Es fundamental contar con la asesoría de abogados expertos en derecho bancario en la materia para que revisen y detecten cualquier disposición abusiva.
Nulidad comisión amortización anticipada
Merece mención propia una cláusula que se incluía por sistema en la práctica totalidad de préstamos hipotecarios. Según esta cláusula, si quieres cancelar tu préstamo hipotecario antes del plazo máximo previsto, tienes que pagar para compensar al banco por el dinero que deja de ganar contigo. Esa es la comisión por cancelación anticipada.
Estas comisiones llegaban a superar el 2% del importe del préstamo pendiente en muchos casos. Incluso se desglosaban en diferentes conceptos para «disfrazar» el importe real: un poco por «pérdidas financieras», otro poco por «compensación por desistimiento» o por «compensación por riesgo de interés». Sumados, eran cifras notables.
Actualmente, se ha limitado por ley la cuantía de la comisión por amortización anticipada, siendo abusiva y nula toda aquella que exceda los límites establecidos. Además, es obligatorio que el banco informe por escrito ANTES de las consecuencias económicas de esa cancelación, para que el cliente decida con conocimiento.
Identificando cláusulas abusivas en hipotecas
La clave está en que estas cláusulas abusivas hipotecarias se camuflan en contratos complejos y extensos. Por eso es esencial contar con la asesoría de un abogado derecho bancario que pueda identificar de manera efectiva estas cláusulas. Su conocimiento y experiencia serán claves para proteger tus derechos.
La situación inicial fue de incertidumbre acerca de qué se podía reclamar y qué no. Ahora tenemos una serie de «herramientas» claves en este asunto, como son:
- la imposición de las cláusulas: quién las ha redactado e incluido en la escritura del préstamo que firma el consumidor, que es el banco,
- la falta de negociación de las cláusulas: el consumidor no tiene oportunidad de alterar ni una coma de ellas. Son las condiciones establecidas por el banco, que las establece como parte de un pack «todo-o-nada»,
- la transparencia: ya que muchas de ellas no son comprensibles por el consumidor medio. Sea por lo complejo de su redacción, porque el diminuto tamaño de la letra en el contrato, porque están puestas entre otras cláusulas que tratan temas diferentes…,
- el desequilibrio entre las partes en perjuicio del consumidor: una de las partes (el banco) resulta muy beneficiada, mientras que la otra parte (el consumidor) tiene todas las obligaciones.
¿Quién paga las costas del juicio?
Esta es una de las preguntas que más preocupa a los consumidores cuando quieren reclamar a un banco. Saben que todo proceso judicial tiene costes (abogado, procurador, peritos…). Saben que si pierden el juicio puede que tengan que pagar las costas procesales, lo que implica pagar a los profesionales de su parte como a los que han representado al banco. Esto asusta, y con razón.
Cuando se reclama por cláusulas abusivas en hipotecas existe la obligación de que el consumidor no puede verse limitado ni impedido en el ejercicio de sus derechos. Esto implica que cada vez que se condena a un banco por haber incluido en sus préstamos cláusulas abusivas, debe condenarse en costas al banco.
Es decir, si se declara que el banco ha impuesto cláusulas abusivas, el banco paga las costas del juicio. El banco debe pagar abogado, procurador y demás gastos en que el consumidor ha debido incurrir para reclamar sus derechos.
Esto ha sido establecido por el TJUE, interpretando la normativa europea, y ha sido expresamente admitido por el Tribunal Supremo. Ya no hay discusión al respecto: el banco que abusó paga las costas.
Conclusiones
Las cláusulas abusivas en hipotecas atacan los derechos y garantías de los consumidores. Estas prácticas ilegales tan extendidas han provocado que juzgados y tribunales se llenen de demandas de personas que reclaman sus derechos.
Los bancos han generado una situación de abusos de los derechos de los consumidores extendida y generalizada. Tanto que ha sido necesario poner en marcha de juzgados especializados en la materia en toda España. Los litigios por esta materia han llegado a las más altas instancias judiciales. Los bancos se han negado por sistema a cumplir con la ley, recurriendo incluso cuando la jurisprudencia era clara en la materia. Todo con tal de ahogar económicamente a las personas retrasando el pago de lo indebidamente cobrado.
Leyes y jurisprudencia defienden los derechos de los consumidores. Acude a un profesional para detectar esas cláusulas abusivas en tu hipoteca y reclama su nulidad y devolución de los importes pagados. Con intereses.
