Cómo parar una ejecución hipotecaria

Enfrentar la posibilidad de perder la vivienda es devastador para cualquiera. Estar en situación de no poder afrontar el pago de las cuotas de hipoteca es un riesgo muy presente en estos momentos para muchas personas. No está todo perdido. Aún hay mucho que se puede hacer. Veamos cómo parar una ejecución hipotecaria.

Esta entrada puede resultar algo confusa por los conceptos que aparecen. Hablaremos de hipotecas, procedimiento hipotecario, ejecución hipotecaria, embargos… Así que vamos a definir los términos legales para facilitar la lectura.

Qué es hipoteca

La hipoteca es el derecho que tiene una persona o entidad (acreedor) a cobrar una deuda frente a otra (deudor) teniendo preferencia a hacerlo sobre un bien inmueble (vivienda, piso, terreno, local…) frente a otros posibles acreedores que no tengan ese derecho sobre ese mismo bien.

Tenemos como primeros elementos de la hipoteca:

• acreedor, que es quien tiene derecho a cobrar una cantidad de dinero de otro (el deudor),
• deudor, que es quien tiene la obligación de pagar una cantidad de dinero a otro (el acreedor),
• bien inmueble, que es la garantía para el pago de esa deuda, de forma que si no se paga la deuda en las condiciones establecidas (importe y plazo, principalmente), el acreedor puede cobrarse con el valor del propio bien inmueble que garantiza el pago de esa deuda.

La hipoteca puede constituirse (nacer) mediante acuerdo entre las partes (normalmente, una escritura notarial que se inscribe en el Registro de la Propiedad) o porque la ley la crea (normalmente, en garantía del pago de impuestos relacionados con el propio bien inmueble).

El caso más frecuente es de quien quiere comprar una propiedad para vivir y pide un crédito a un banco porque no tiene ahorrado dinero suficiente para pagarla de una vez. El banco estudia la solvencia de su cliente y la garantía que el bien inmueble supone antes de decidir conceder ese préstamo. Cuando el préstamo o crédito se garantiza mediante el propio bien inmueble, estamos ante un crédito hipotecario o préstamo hipotecario.

Cuando ya tenemos un crédito hipotecario, el importe que el deudor debe pagar al acreedor se conoce como deuda hipotecaria. Normalmente, abreviamos y lo llamamos, simplemente, hipoteca.

El cliente del banco, o deudor, se compromete al pago de una cantidad mensual con la que irá reduciendo progresivamente el importe de la deuda hipotecaria hasta el pago total. Si no puede hacer frente al pago de las cuotas, es cuando comienza el procedimiento hipotecario.

Qué es el procedimiento hipotecario

El procedimiento hipotecario es el sistema, legalmente establecido, para que el acreedor cobre la deuda con el bien inmueble que es la garantía en ese caso.

Cuando una persona deja de poder pagar las cuotas de su hipoteca, comienzan las llamadas del banco. No las llamadas para que abrir una nueva cuenta premiada con un cheque regalo o unas sartenes. Llamadas incómodas e insistentes. Y cartas con tono amenazante firmadas por personas desconocidas con las que nunca se ha tenido contacto, que no están en la oficina habitual. Esa es la antesala del comienzo del procedimiento hipotecario, que tiene dos modalidades en España:

• procedimiento hipotecario judicial, que se desarrolla ante los jueces y tribunales competentes en cada caso, y es el más frecuente,
• procedimiento hipotecario notarial, que se realiza ante Notario y no es tan habitual pero también puede darse.

En cualquiera de los casos, la finalidad del procedimiento hipotecario es la misma: el acreedor pretende cobrar lo que queda de deuda hipotecaria mediante la venta del bien inmueble que sirve de garantía en esa hipoteca.

Por razones de simplificación, desde este punto vamos a centrarnos en el caso de un consumidor como deudor y un banco como acreedor.

Qué es ejecución hipotecaria

El término ejecución hipotecaria es casi un sinónimo de «procedimiento hipotecario«. Casi porque, en rigor, se refiere a una fase de éste, que es la que consiste en quitarle al deudor su bien inmueble para tratar de conseguir el pago de la deuda hipotecaria.

Estamos resumiendo un sistema bastante complejo, pero en un procedimiento hipotecario judicial podemos hablar de las siguientes fases:

• vencimiento anticipado, desde el 16/07/2019 no basta con dejar de pagar ni una ni tres cuotas. Se requiere haber dejado de pagar entre 12 cuotas (o 3% del capital) o 15 cuotas (o 7% del capital), según si la hipoteca está en su primera mitad o en la segunda.
• requerimiento extrajudicial, aunque el banco habrá contactado desde la primera cuota impagada, después de que hayan pagado esas 12 o 15 cuotas, debe realizar una reclamación formal (requerimiento de pago) al deudor fijando la cantidad total que debe,
• demanda, ya estamos ante el juzgado y es necesario contar con un abogado experto en derecho bancario para poder defender los derechos frente al banco,
• ejecución hipotecaria, si no se ha habido oposición a la demanda que el banco interpuso o si ha sido totalmente desestimada, el juzgado señalará fecha para la venta del bien inmueble mediante subasta.

Si el procedimiento de ejecución hipotecaria termina con la venta del bien inmueble y hay un nuevo dueño, éste podrá conseguir que se expulse al deudor: eso es lo que conocemos como desahucio o lanzamiento judicial.

Ahora que tenemos claros algunos conceptos importantes, podemos tratar cómo parar una ejecución hipotecaria.

Cómo parar una ejecución hipotecaria

Recibir una carta del banco o incluso la demanda judicial no marca la derrota ni el final del camino. Es muy recomendable contar con asesoramiento legal especializado cuando se llega a ese punto, pero incluso antes es posible hacer mucho para evitar un perjuicio irreparable para el consumidor.

Negociar ejecución hipotecaria

Mucha gente cree que cuando comienzan los impagos de las cuotas del préstamo hipotecario, acaba la posibilidad de negociar con el banco. No es cierto.

El proceso de negociar ejecución hipotecaria puede tener lugar antes del proceso judicial hasta antes de la ejecución hipotecaria, momento en que todo está ya en manos del Juez. Desde que el deudor cree que puede tener dificultades para pagar la hipoteca, puede plantear al banco acreedor la negociación de la deuda hipotecaria.

No equivoquemos los términos: no se negocia con el juez ni ante el juez. Se negocia con le banco MIENTRAS existe el problema. Incluso durante el procedimiento judicial se puede negociar la ejecución hipotecaria.

Se recomienda contar con asesoramiento legal para asegurar el respeto de los derechos del consumidor en esa negociación y evitar problemas posteriores.

Existen muchas posibilidades para negociar ejecución hipotecaria. Desde conseguir un aplazamiento de las cuotas pendientes a un tiempo de carencia (para pagar sólo intereses). El banco no va a aceptar «perdonar» parte del importe de la hipoteca sin más: hay que tenerlo claro. Pero sí puede aceptar aumentar el plazo para cobrar.

Cómo parar una ejecución hipotecaria

Si la maquinaria legal se ha puesto en marcha, es vital actuar rápidamente y tomar medidas inmediatas. Busque un abogado experto en derecho bancario que le acompañe en el proceso.

Existen varios mecanismos para poder parar una ejecución hipotecaria.

Unos se basan en analizar el correcto cumplimiento por el banco ejecutante de las fases del procedimiento hipotecario judicial antes expuestas. Si las exigencias legales no se cumplen correctamente, es posible parar el proceso. La deuda no desaparece por arte de magia, pero podemos ganar un tiempo muy valioso para resolver el problema.

Otros se basan en comprobar si la escritura del préstamo incluye cláusulas abusivas hipotecas, lo que nos permitiría detener el proceso de ejecución hipotecaria ya que este tipo de condiciones resultan abusivas, vulneran los derechos de los consumidores y la ley las considera nulas, como si no existieran.

Puede comprobar aquí una lista de cláusulas abusivas, por si alguna está en su hipoteca.

Cuando tratamos de parar una ejecución hipotecaria, es vital analizar con lupa toda la documentación referente a esa hipoteca, pues puede darnos una serie de «armas» para esa batalla de inmensa importancia.

Al igual que antes, debe destacarse un aspecto esencial: la deuda no desaparece al parar la ejecución hipotecaria. Según qué cláusulas abusivas contenga la escritura puede llegar a reducirse la deuda reclamada (por ejemplo, si los intereses eran abusivos o si se estaban incluyendo en el capital reclamado y generaban más intereses), pero la deuda sigue existiendo.

Al parar una ejecución hipotecaria se gana un valioso tiempo. El consumidor respira y recupera confianza perdida, permitiéndole nuevas posibilidades para resolver el problema. Una de esas posibilidades a valorar es la Ley Segunda Oportunidad.

Conclusiones

El procedimiento hipotecario es un proceso legal que comienza cuando el consumidor o deudor no logra cumplir con las obligaciones de pago que hay en el contrato de préstamo hipotecario. Este proceso comienza un escenario que nadie quisiera afrontar.

Pese a todos los términos legales y a toda la formalidad del proceso, el consumidor no está desamparado. Hay mecanismos que pueden ayudarle, y esa ayuda llega de la mano de profesionales expertos en la materia que defiendan sus derechos con conocimiento y firmeza.